（匈牙利联合报/多瑙视野）匈牙利针对大多数新建住宅的优惠增值税税率将于2026年底到期，从明年1月起可能恢复27%的标准税率。
根据现行规定，符合条件的新建住宅通常可享受5%的增值税税率，直至2026年12月31日。匈牙利国家税务和海关总署（NAV）确认，此后将适用27%的标准税率，除非该项目符合过渡性保护条件。
理论上，如果开发商将全部税收增长转嫁给购房者，那么匈牙利2027年新建住宅增值税的调整可能会使受影响房产的总价上涨近21%。然而，实际情况可能要复杂得多，因为匈牙利房地产市场目前已经出现增长放缓的迹象。
谁能继续享受5%的税率？
对于开发者来说，关键日期是2026 年 12 月 31 日。需要办理建筑许可证的项目，如果许可证在2026 年底前最终获得批准，则符合条件的销售项目在 2030 年 12 月 31 日前完成，可以继续享受 5% 的税率。“对于房地产开发商来说，这个截止日期尤其重要。由于审批程序现在就开始了，任何要求补充文件或延长审批时间的请求都可能影响项目按时完成审批。”这促使开发商必须加快项目进度。
根据匈牙利中央统计局（KSH）的数据， 2026年上半年共发放了16588套住房的许可证和申报单，同比增长29%。这意味着匈牙利可能会在未来几年内出现两级新建市场：受保护的项目仍以 5% 的增值税出售，而较新的开发项目则需缴纳 27% 的增值税。
27%的增值税会对物价产生什么实际影响？
理论上的影响是巨大的。假设一套新公寓目前的售价为1 亿匈牙利福林，含 5% 的增值税。其税前价格约为 9520 万匈牙利福林。如果对相同的净额征收 27% 的增值税，则总价将接近1.21 亿匈牙利福林。这意味着在建筑成本或开发商的基本价格没有任何变化的情况下，价格增加了近2100 万匈牙利福林 。
匈牙利最大的房地产中介之一Duna House 认为，由于需求已经减弱，开发商可能没有太多空间将全部税负转嫁给消费者。
匈牙利国家银行（MNB）发现，2026 年第一季度住房交易量同比下降了 18%。夏季期间，市场放缓的趋势依然明显。Duna House 估计8 月份住宅交易量仅为 8,077笔，比 7 月份下降 13.1%，是 2026 年以来的第二低月度数据。该公司 8 月份的市场预测还显示，成交量比去年同期下降了 29%。“27%的增值税率本身就意味着成本大幅上涨，但在市场放缓的情况下，这部分成本无法自动计入房价。如果市场需求无法接受更高的价格，开发商就必须自行承担一部分成本。”
是否会推高二手房价格？
随着新建住宅价格的上涨，现有住宅的业主可能会试图提高要价。但这并不意味着市场整体税率会自动上涨21%。二手房本身不受新建房屋增值税调整的影响，实际售价仍然取决于购房者的负担能力、信贷状况、地理位置和市场需求。
然而，仍然存在产生更广泛连锁反应的风险，尤其是在买家直接比较新建房产和近期建造房产的地区。
更高的房价可能会与“房屋启动计划”的限制相冲突。即使价格上涨幅度小得多，也可能对使用匈牙利政府补贴的“购房启动计划”（Otthon Start）抵押贷款计划的购房者产生影响。
该计划提供最高5000 万匈牙利福林（约 13.8 万欧元）的贷款，固定利率为 3%。符合条件的公寓价格不得超过1 亿匈牙利福林（约 27.5 万欧元），房屋价格上限为1.5 亿匈牙利福林（约 41.3 万欧元） 。每平方米最高允许价格为150 万匈牙利福林（约 4130 欧元） 。因此，增值税驱动的价格上涨可能会使一些新建房屋的价格超过该计划的资格门槛，即使涨幅远低于理论上的 21%。
因此，2026年底正成为匈牙利住宅开发商的关键期限。27%的增值税恢复可能会给新建住宅价格带来巨大的上涨压力，但疲软且对价格日益敏感的住房市场可能会阻止开发商简单地将全部成本转嫁给购房者。2027年的市场走向很可能不仅取决于税率本身，还取决于市场需求和融资状况。
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